ما هي الملكية المشتركة في تونس؟

الملكية المشتركة هي نظام قانوني ينظم ملكية مبنى مقسم إلى وحدات يملكها ملاك مختلفون. في تونس، ينظم هذا النظام بشكل رئيسي بمقتضى مجلة الحقوق العينية. يملك كل شريك في الملكية المشتركة وحدة خاصة (مثل شقة أو محل تجاري) ونسبة في الأجزاء المشتركة (كالسلالم والمصاعد والسطح وغيرها).

نظام الملكية المشتركة

نظام الملكية المشتركة هو وثيقة أساسية تحدد قواعد العيش في المبنى. يجب أن يوضع كتابة وينشر في السجل العقاري. يحدد هذا النظام:

  • وصف الأجزاء المشتركة والخاصة
  • نصيب كل وحدة في المصاريف
  • قواعد الاستعمال والصيانة
  • طرق تسيير الملكية المشتركة

طبقا للفصل 101 من مجلة الحقوق العينية، النظام إجباري لكل مبنى في ملكية مشتركة. وهو ملزم لكل الملاك، حتى الذين يكتسبون وحدتهم لاحقا.

المصاريف المشتركة

المصاريف المشتركة تتعلق بالنفقات الضرورية لحفظ وصيانة وتسيير الأجزاء المشتركة. توزع على الملاك المشتركين بنسبة نصيبهم. نميز بين:

  • المصاريف العامة: إضاءة الأجزاء المشتركة، التنظيف، الحراسة
  • المصاريف الخاصة: إصلاح المصاعد، صيانة المسبح
  • أشغال التحسين: تركيب هوائيات جماعية، ترميم الواجهة

ينص الفصل 103 من مجلة الحقوق العينية على أن كل شريك في الملكية المشتركة يجب أن يساهم في المصاريف حسب نصيبه. عدم الدفع قد يؤدي إلى متابعات قضائية.

جمعية الملاك المشتركين

الجمعية العامة للملاك المشتركين هي الهيئة القرارية للملكية المشتركة. تجتمع على الأقل مرة في السنة من أجل:

  • المصادقة على الميزانية التقديرية
  • اتخاذ قرار بشأن الأشغال الواجب إنجازها
  • انتخاب الناظر (مسير الملكية المشتركة)
  • تعديل نظام الملكية المشتركة إذا لزم الأمر

تتخذ القرارات بأغلبية الأصوات، محسوبة حسب الأنصبة. بالنسبة للقرارات الهامة (كأشغال كبرى)، قد تشترط أغلبية معززة. يجب حفظ محضر الجمعية ويمكن أن يستعمل كدليل في حالة نزاع.

نصائح عملية للملاك المشتركين

1. استشر دائما نظام الملكية المشتركة قبل شراء وحدة، لأنه يحتوي على التزامات هامة.
2. شارك في الجمعيات العامة للدفاع عن حقوقك والتصويت على القرارات المتعلقة بمبناك.
3. ادفع مصاريفك بانتظام لتجنب النزاعات مع الملاك الآخرين والناظر.
4. وثق كل تعديل تجريه على وحدتك الخاصة، خاصة إذا كان يؤثر على الأجزاء المشتركة.

في حالة خلاف مع ملاك آخرين أو الناظر، ينصح باستشارة محام متخصص في القانون العقاري. الوساطة يمكن أن تكون أيضا حلا قبل الشروع في مسطرة قضائية.